정자뜰마을 데시앙 2차 201동 1104호 (32평) → 푸른마을 푸르지오 109동 1204호 (61평) · 잔금 2026-08-14
3자 연동 거래 구조 · 롯데몰 부동산 강다은 중개인 · 잔금 2026-08-14 목표
정자뜰마을 데시앙 2차 201동 1104호(전용 84.65㎡, 32평)를 14.0억에 매도하고, 같은 성복역 생활권의 푸른마을 푸르지오 109동 1204호(전용 171.86㎡, 61평)를 12.1억에 매수한다. 두 거래 모두 2026년 8월 14일 잔금을 목표로, 롯데몰 부동산(중개인 강다은)이 세 거래(데시앙 매도 / 푸르지오 매수 / 김순한 → 롯데캐슬 매수)를 동일인으로 연동 처리한다.
| 구분 | 매도 물건 | 매수 물건 |
|---|---|---|
| 강혁 | 데시앙 201동 1104호 (32평) | 푸르지오 109동 1204호 (61평) |
| 김순한 | 푸르지오 109동 1204호 | 롯데캐슬 골드타운 |
김순한 측의 롯데캐슬 매수 일정이 틀어지면 도미노로 8/14 전체 일정이 지연될 수 있음. 강다은 중개인을 통해 김순한 측 잔금 일정을 사전 확정하는 것이 필수.
| 단순 차액 (수령 − 지출) | +1억 9,000만 |
| 양도세 (데시앙) | −314만 |
| 취득세 (푸르지오 3.5%) | −4,235만 |
| 중개·법무·이사·임시거주 | −약 1,200만 |
| 인테리어 (창호 포함) | −1억 0,000만 |
| 실질 순현금 (최종) | +2,165만 |
32평 → 61평으로 전용 면적이 약 2.03배 확대되는데도, 동일 역세권 내에서 매도가와 매수가의 차액은 실제로 +1.9억원 유입된다. 세금·중개·법무·이사·임시거주·인테리어 1.1억을 모두 차감한 뒤에도 실질 순현금은 약 +2,165만원으로 흑자가 유지된다.
면적 2배, 동일 역세권, 평당가 절반 이하
| 면적·구성 상세 비교 | ||
|---|---|---|
| 항목 | 데시앙 32평 매도 | 푸르지오 61평 매수 |
| 공급 면적 | 106.55㎡ (32평) | 203.44㎡ (61평) |
| 전용 면적 | 84.65㎡ (25.6평) | 171.86㎡ (51.98평) |
| 전용률 | 79% | 84% |
| 방 개수 | 3개 | 5개 |
| 화장실 | 2개 | 3개 (안방 월풀욕조) |
| 발코니 | 2개 (거실+방2 확장) | 6개+전실 (주방 확장) |
| 준공연도 | 2006년 (20년차) | 2003년 (23년차) |
| 세대수 | 249세대 | 430세대 |
| 공용·관리 인프라 비교 | ||
|---|---|---|
| 항목 | 데시앙 32평 | 푸르지오 61평 |
| 주차 | 세대당 1.2대 | 세대당 1.8대 |
| 관리비 (월) | 약 20~25만 | 약 35~45만 |
| 성복역 도보 | 3분 (212m) | 4분 (309m) |
| 롯데몰 | 도보 1분 (바로 앞) | 도보 5분 |
| 정평중학교 | 도보 15분 | 도보 15분 |
| 성복중학교 | 도보 10분 | 도보 8분 |
| 홍천고등학교 | 도보 20분 | 도보 18분 |
| 성복천 산책로 | 도보 8분 | 도보 5분 |
수지구 12주 연속 전국 1위 · GTX-A 개통 · 플랫폼시티 호재
| 데시앙 2차 32평 — 가격 현황 (2026.04 기준) | |
|---|---|
| 최근 실거래 | 12억 5,000만 26.2.3 / 2층 / 최고가 |
| 시세 상한가 | 12억 5,000만 |
| 시세 하한가 | 10억 8,000만 |
| 현재 매물 범위 | 13억 ~ 14억 6,000만 (3건) |
| 강혁 매도 목표가 | 14억 0,000만 |
| 목표가 vs 최근 실거래 | +1억 5,000만 (프리미엄 12%) |
| 2년 내 최고가 | 12억 5,000만 (26년 2월) |
| 2년 내 최저가 | 7억 5,000만 (23년 5월) |
| 푸르지오 61평 — 가격 현황 (2026.04 기준) | |
|---|---|
| 최근 실거래 | 12억 5,000만 26.3.13 / 9층 / 최고가 |
| 시세 상한가 | 12억 5,000만 |
| 시세 하한가 | 11억 4,000만 |
| 현재 매물 범위 | 11.7억 ~ 15억 (61평 4건 포함) |
| 강혁 매수 확정가 | 12억 1,000만 약정 완료 |
| 매수가 vs 최근 실거래 | −4,000만 (3.2% 저렴) |
| 2년 내 최고가 | 12억 5,000만 (26년 3월) |
| 2년 내 최저가 | 10억 0,000만 (23년 7월) |
| 호재 요인 | 내용 | 영향 | 시기 |
|---|---|---|---|
| GTX-A 용인역 개통 | 구성역 경유, 강남 접근 30분대 | 상승 압력 강함 | 2026년 6월 |
| 용인 플랫폼시티 | 약 273만㎡ 대규모 개발 | 장기 상승 기대 | 2027~2030년 |
| 토지거래허가구역 지정 | 수지·기흥 일대 투기 차단 | 단기 거래량 감소 | 2026년 시행 |
| 수지구 리모델링 붐 | 20년차 이상 단지 리모델링 추진 | 구축 가격 지지 | 진행 중 |
| 신분당선 성복역 | 강남 직결 30분, 판교 15분 | 역세권 프리미엄 | 기존 운행 중 |
| 시기 | 푸르지오 61평 예측 | 데시앙 32평 예측 | 수지구 시장 전망 | 강혁 액션 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 4월 | 12.1~12.5억 (현재) | 12.5~13.0억 | 상승 지속 (전국 1위) | 매수 약정 완료 ✅ |
| 2026년 5월 | 12.3~12.8억 | 12.5~13.5억 | GTX 개통 기대감 선반영 | 계약서 작성 (5/1) |
| 2026년 6월 | 12.5~13.0억 | 13.0~14.0억 | GTX-A 개통 → 급등 가능 | 중도금 납부 (6/30) |
| 2026년 7~8월 | 12.8~13.5억 | 13.5~14.5억 | 여름 비수기 조정 가능 | 잔금 (8/14) · 이사 |
| 2026년 9~10월 | 13.0~14.0억 | 14.0~15.0억 | 가을 성수기 반등 | 인테리어 완공 · 입주 |
| 2026년 12월 | 13.5~14.5억 | 14.5~15.5억 | 연말 강세 예상 | 취득세 납부 완료 |
용인 수지구는 2026년 1분기 누적 아파트 상승률 +6.44%로 전국 1위를 기록했다. GTX-A 용인역(구성역) 개통 및 용인 플랫폼시티(약 273만㎡) 개발에 따른 투기 세력 유입을 차단하고자 수지·기흥 일대가 토지거래허가구역으로 지정되었다. 이는 역설적으로 실수요 중심의 가격 지지를 강화하는 효과를 낳고 있다. 뉴스토마토 기사 →
자금 현황 · 일자별 입출금 스케줄 · 5단 브릿지 구조
실질 시작점은 자산이 2억 8,300만원에서 2억 5,300만원으로 이미 3,000만원 줄어든 상태.
| 보유자 | 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 강혁 | 주식 | 2억 0,000만 | 시가 기준 |
| 강혁 | 현금 | 300만 | 약정 송금 후 잔액 |
| 배우자 | 주식 | 5,000만 | 시가 기준 |
| 현금성 자산 합계 | 2억 5,300만 | 약정 송금 후 기준 | |
| 차주 | 예상 한도 | 집행 조건 |
|---|---|---|
| 강혁 신용대출 | 5,000만 | 매도 지연 확정 시 |
| 배우자 신용대출 | 2억 0,000만 | 매도 지연 확정 시 |
데시앙 완전 미매도 시에도 푸르지오 잔금 9.89억을 아래 5단 브릿지로 조달 가능.
5/1 계약서 작성 시 7,100만원 지출 후 5/9 약정 수령 전까지 현금이 최저점에 도달. 5/1 이전 CMA·단기 현금 1.5억 확보 필수. 브릿지 라인 사전 약정 필요.
창호 전체 교체 포함 · 8~9월 공사 · 4주 완공 목표
결로 청소만으로는 근본 해결 불가. 43mm 3중 유리 + 로이 + 아르곤 교체 시 결로 100% 제거, 냉난방비 월 20~30% 절감, 외부소음 10~15dB 감쇠. 인테리어 1억 예산 내 2,800만원 배정으로 해결 가능.
| 브랜드 | 모델 | 61평 예상 비용 | 특징 |
|---|---|---|---|
| LX하우시스 ★권장 | 수퍼세이브 3 플러스 | 약 2,800만 | 가격·성능 균형 최고 |
| KCC창호 | 스윙 43mm | 약 3,000만 | A/S 전국망 우수 |
| 이건창호 | PS-43 5챔버 | 약 3,200~3,800만 | 열관류율 최고. 프리미엄 |
| # | 공정 | 금액 | 비중 |
|---|---|---|---|
| 1 | 창호 전체 교체 (LX 수퍼세이브 3+) | 2,800만 | 28% |
| 2 | 주방 (상하부장·상판·싱크·수전·후드) | 1,600만 | 16% |
| 3 | 욕실 3개 (방수·타일·변기·세면대) | 1,400만 | 14% |
| 4 | 마루 (강마루 61평 × 15만/평) | 900만 | 9% |
| 5 | 도배·페인트 (실크벽지 + 천장) | 800만 | 8% |
| 6 | 목공 (몰딩·아트월·붙박이장) | 700만 | 7% |
| 7 | 전기 (LED·스위치·콘센트) | 400만 | 4% |
| 8 | 현관·중문·신발장 | 350만 | 4% |
| 9 | 냉난방 (에어컨·보일러 점검) | 250만 | 3% |
| 10 | 철거·폐기물 반출 | 300만 | 3% |
| 11 | 설계·감리·경비 | 200만 | 2% |
| 12 | 예비비 (숨은 공사비) | 300만 | 3% |
| 합계 | 1억 0,000만 | 100% | |
| 주차 | 기간 | 공정 | 비고 |
|---|---|---|---|
| W0 | 8/14~16 | 잔금·등기 / 현장 실측 / 최종 자재 발주 | 주말 포함 3일 |
| W1 | 8/17~23 | 철거 → 설비(배관)·전기 선작업 | 소음 최다. 관리실 통보 필수 |
| W2 | 8/24~30 | 창호 교체 + 방수 + 타일 | 날씨 변수. 비 예보 시 방수재 주의 |
| W3 | 8/31~9/6 | 목공·도장·마루·도배 | 먼지 최다 구간 |
| W4 | 9/7~13 | 주방·욕실 가구 설치 / 조명·스위치 / 입주청소 | 마무리 |
| 입주 | 9/14~ | 실 입주 (공사 4주 + 예비 1주 = 총 5주) | 임시거주 종료 |
식별된 8개 리스크와 대응 루틴
| # | 리스크 | 임팩트 | 대응 방안 | 등급 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 현금 최저점 (5/1~5/9) | 유동성 위기 | 5/1 이전 CMA·단기 현금 1.5억 확보. 브릿지 라인 사전 약정 | HIGH |
| 2 | 3자 연동 — 김순한 일정 지연 | 도미노 지연 | 강다은 중개인 통해 김순한 측 잔금일 사전 확정 필수 | HIGH |
| 3 | 데시앙 매도 지연 | 브릿지 필요 | Stress 호가 조정 + Contingency 5단 브릿지 9.84억 발동 | HIGH |
| 4 | 양도세 신고 지연 | 무신고 가산세 20% | 9/30 D-7 알림 셋업. 2012년 매매계약서·잔금영수증 보관 | MID |
| 5 | 취득세 납부 지연 | 가산세 | 10/13 D-7 알림. 위택스 납부 | MID |
| 6 | 취득가 증빙 분실 | 양도세 과대 계산 | 2012년 매매계약서·잔금영수증 원본 스캔본 별도 보관 | MID |
| 7 | 일시적 2주택 특례 | 비과세 박탈 위험 | 5/1 계약~8/14 잔금 약 3.5개월. 3년 이내 종전주택 매도 특례 적용 → 이슈 없음 | LOW |
| 8 | 푸르지오 결로·소음 | 실거주 품질 | 인테리어 1억 범위 내 창호 전체 교체로 구조적 해결 | MID |
이 백서의 모든 결론을 기동시키는 작업 목록
호갱노노·직방·KB부동산 리뷰 종합 — 강혁 관심 포인트 중심
중1·중3·고2 자녀 각자 방 배정 가능. 61평 방5개 구조는 현재 32평 대비 압도적 여유. 자녀 독립 공간 확보로 학습 환경 개선.
스타트업 대표 재택 시 전용 서재 확보 가능. 방5개 중 1개를 홈오피스로 배정. 화상회의·집중 업무 환경 구축.
정평중(도보 15분)·성복중(8분)·홍천고(18분) 모두 도보권. 수지구는 경기도 내 상위 학군. 특히 정평중은 수지구 명문 중학교.
매수가 12.1억은 최근 최고가(12.5억) 대비 4,000만원 저렴. 2026년 GTX-A 개통 후 13~14억 상승 기대. 평당가 198만원으로 저평가 구간.
성복천 산책로 도보 5분. 신봉공원 인접. 배산임수 지형으로 공기 쾌적. 아이들 야외 활동 환경 우수.
2003년 준공, 2033년 30년 도달. 수지구 리모델링 붐 수혜 예상. 인테리어 1억 투자로 신축급 환경 구현 가능.
모든 링크는 클릭 시 해당 페이지로 이동합니다